商品房层高纠纷案例分析


? ? ? ?广州市中级人民法院发布《广州法院房地产审判白皮书(2013-2017)》,同时公布2017年度房地产审判十大案例。我所房地产律师团队周石文、吴晓嘉律师经办的(2016)粤01民终14588号商品房预售合同纠纷一案成功入选

裁判要旨

? ? ? ?开发商实际交付的房屋层高与其在商品房预售合同中和购房人约定的层高不符,应承担赔偿责任。但应考虑开发商主观上是否存在隐瞒房屋实际情况的故意,综合考虑商品房层高是否符合报建、施工和国家住宅设计规范标准,是否对购房者生活居住舒适度的影响,合理确定相应的赔偿数额。


案情简介

? ? ? ?广州某某房地产开发商是某花园的开发商(下称“开发商”)。开发过程中,该花园自编号2#、3#幢报建、施工图记载的商品房层高均为2.8米。2015年12月14日,黎某和开发商签订《商品房预售合同》,约定:黎某某向开发商购买上述商品房,层高3米,建筑面积为83.39平方米,套内建筑面积为65.71平方米。双方未对房屋层高不符约定承担的责任做出约定。黎某某向开发商支付全部购房款后,发现房屋实际层高为2.8米,遂于2016年6月29日向开发商发出《关于请求解决层高不足问题的函》,要求赔偿损失。2016年7月26日,开发商向黎某某发出《致业主的一封信》,表示没有欺骗业主的故意,只是双方签订合同时层高有误,并提出解决方案。后因协商不成,黎某某向法院起诉,要求开发商承担赔偿责任。


法院裁判

? ? ? ? 一审法院认为:《商品房预售合同》约定的层高为3米,发展商交付的房屋实际为2.8米,不符合合同约定,应承担违约责任。双方在合同中并未就层高不符约定的违约责任进行约定,法律对此亦无明确规定。现案涉房屋层高已无法改变,难以采取补救措施,则应以开发商的违约程度及黎某的受损程度酌情确定赔偿数额。黎某未能举证开发商主观上隐瞒了房屋实际状况,且开发商客观上也无故意降低原建设标准以获利的事实。鉴于商品房层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准,足以满足居住需要。虽房屋实际层高与合同约定相差0.2米,对黎某使用房屋和生活居住舒适度确有一定影响,但该影响相对有限。据此,综合考虑上述情节,酌情确定由开发商按房屋总价款的2%支付赔偿款。判决开发商赔偿黎某16935.2元。二审法院判决:驳回上诉,维持原判。


典型意义

? 商品房买卖合同纠纷中因房屋层高减少所引发的纠纷,属于新类型案件。商品房层高不符合约定应如何处理,双方合同没有约定,法律也无明文规定。对于处理层高减少引发的纠纷,在司法实践中应结合具体案情做出相应的处理。如开发商擅自变更房屋层高,以此手段变相超建住宅层数从中牟利的,因可认定其存在重大主观恶意,故应对其苛以较重的赔偿责任,可参照最高院司法解释关于房屋面积差的处理方式处理。对于开发商并无主观故意,建筑物符合建筑规范,按设计、报建标准,并未擅自变更层高,不存在恶意欺骗和隐瞒的,如因开发商笔误致使合同约定于实际层高存在误差、房管部门系统信息录入错误等过失行为所导致的层高不符等,可根据约定和有关建筑、评估规范酌情确定赔偿数额。




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